Fällt die Heizung im Winter aus, sinken auch die Temperaturen im Wohnraum schnell. Die Frostgefahr steigt und Immobilien lassen sich schon nach kurzer Zeit nicht mehr wie gewohnt nutzen. Während Eigentümer in solch einer Situation selbst auf Lösungssuche gehen, haben Mieter einen geringeren Handlungsspielraum. Sorgen Vermieter oder Hausverwalter nicht zügig für Abhilfe, haben Sie daher das Recht zur Mietminderung bei Heizungsausfall. Wann dieses besteht, wie hoch bei einem Heizungsausfall die Mietminderung sein darf und wie Vermieter Defekte mit einer mobilen Heizzentrale überbrücken, darum geht es in den folgenden Abschnitten.
Die Themen im Überblick
Mieter haben das Recht auf ein warmes Zuhause
Wer eine Wohnung mietet, kann in Deutschland einiges erwarten. Das gilt zumindest in Bezug auf die Heizung, die das ganze Jahr über funktionieren muss. Um für ausreichend Komfort und den Schutz der Gesundheit zu sorgen, sollte die Anlage alle Räume dabei durchgehend auf mindestens 18 Grad Celsius aufheizen können. Handelt es sich um Wohn- oder Kinderzimmer, empfehlen sich in der Hauptnutzungszeit von 06:00 Uhr morgens bis 24 Uhr abends sogar Werte von 20 bis 22 Grad Celsius. Werden diese nicht erreicht, kann eine Mietminderung wegen Heizungsausfall gerechtfertigt sein.
Wichtig zu wissen:
Eine defekte Heizungsanlage stellt einen Mangel dar. Dieser kann die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen und nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zur Mietminderung oder Mietkürzung berechtigen.
Entscheidend ist die Jahreszeit, in der die Heizung ausfällt
Ob Mieter bei einem Heizungsausfall eine Mietminderung durchsetzen können, hängt neben der Temperatur auch von der Jahreszeit ab. So gelten die oben genannten Werte erst einmal nur für die Heizperiode, die üblicherweise am 1. Oktober beginnt und am 30. April endet. Außerhalb dieser Zeit darf es vorübergehend kühler sein. Ist abzusehen, dass die Raumtemperaturen in den kommenden zwei bis drei Tagen auf unter 16 Grad Celsius rutschen, besteht allerdings auch außerhalb der Heizperiode die Heizpflicht. Drehen Vermieter die Anlage nicht auf oder kommt es in solch einer kühlen Phase zum Heizungsausfall, kann eine Mietkürzung ebenfalls gerechtfertigt sein.
Mietminderung: Kein Warmwasser ist immer ein Grund
Anders verhält es sich bei der Warmwasserversorgung. Ist diese zentral vorhanden, muss die Anlage funktionieren und Wasser mit Temperaturen von 40 bis 50 Grad Celsius liefern. Bleibt das Wasser kalt oder liegen die Temperaturen deutlich unter dem genannten Bereich, kann als Grund für die Mietminderung auch kein Warmwasser angeführt werden.
Die Mindesttemperaturen in Wohnräumen im Überblick
Zusammenfassend stellen wir in der folgenden Tabelle die Mindesttemperaturen für Mietwohnungen zusammen. Bitte beachten Sie, dass diese für die übliche Heizzeit (Heizperiode) zwischen dem 01. Oktober und dem 30. April gelten.
| Heizzeit | 06:00 bis 24:00 Uhr | 24:00 bis 06:00 Uhr |
|---|---|---|
| Wohnräume | 20 bis 22 °C | 18 °C |
| Kinderzimmer | 20 bis 24 °C | 18 °C |
| Schlafzimmer | 18 bis 20 °C | 18 °C |
| Badezimmer | 20 bis 24 °C | 18 °C |
| Küchen | 18 bis 20 °C | 18 °C |
| Flure | 15 °C | 15 °C |
| Warmwasser | 40 bis 50 °C | 40 bis 50 °C |
Außerhalb der Heizperiode darf es auch einmal kühler werden. Lassen sich Wohnungen nicht beheizen und die Temperaturen sinken an zwei bis drei Tagen unter 16 bis 18 Grad Celsius, kann aber auch das zu einer Mietminderung wegen der Heizung führen.
Wichtig zu wissen:
Die angegebenen Zeiten und Temperaturen verstehen sich als Richtwerte, die in verschiedenen Urteilen und Veröffentlichungen teilweise etwas abweichen können. Hebeln Mietverträge Mindesttemperaturen von 20 Grad Celsius in der Nutzungszeit gänzlich aus, sind entsprechende Klauseln meist jedoch unwirksam.
Mietminderung bei Heizungsausfall nicht sofort möglich
Bitte beachten Sie, dass bei einem Heizungsausfall die Mietminderung nicht sofort möglich ist. Denn auch Vermieter und Hausverwaltungen benötigen etwas Zeit zum Handeln. Reagieren die Ansprechpartner jedoch nicht oder erst einige Tage nach Ihrem Hinweis auf den Heizungsausfall in der Mietwohnung, können Sie die Miete in der Regel kürzen. Lassen Sie sich dazu in jedem Fall von einem Experten für Mietrecht beraten.
Unser Tipp:
Möchten Sie eine Mietkürzung durch Heizungsausfall vornehmen, empfehlen wir die Unterstützung durch einen Experten für Mietrecht. Ansprechpartner finden Sie dabei zum Beispiel bei einem Mieterschutzbund in Ihrer Region.
Schimmel und Frost bei Heizungsausfall in der Mietwohnung
Kommt es in der Mietwohnung zum Heizungsausfall, senkt das den Komfort und Immobilien lassen sich nicht mehr wie gewohnt nutzen. Darüber hinaus drohen auch schwerere Folgen, wenn die Heizung längere Zeit nicht funktioniert. So kann es zu gesundheitlichen Einschränkungen bei Mietern kommen. Feuchtigkeit kann sich an kühlen Wandflächen niederschlagen und Schimmel hervorrufen oder es droht ein Frostschaden an der Heizung.
All das sind Gründe, aus denen Vermieter auch ohne drohende Mietminderung bei einem Heizungsausfall sofort handeln sollten.
Mietminderung bei Heizungsausfall: Höhe und Vorgehen
Die Höhe der möglichen Mietminderung wegen Heizungsausfall oder Warmwasser ist nicht gesetzlich geregelt. Sie hängt von den individuellen Umständen ab und kann zwischen 5 und 70 Prozent liegen. In seltenen Fällen kann es sogar rechtmäßig sein, die Mietzahlung komplett auszusetzen, wie die folgende Tabelle zeigt.
| Umstand | Mietminderung |
|---|---|
| Mietminderung wegen Warmwasser | 5 bis 10 Prozent |
| Heizungsausfall in der Winterzeit | 10 bis 20 Prozent |
| Heizungsausfall in der Übergangszeit | 5 bis 10 Prozent |
| Heizungsausfall in der Sommerzeit | 0 bis 5 Prozent (Ausnahme) |
| Kaum oder nicht mehr nutzbare Wohnung | 70 bis 100 Prozent |
Die Werte in der Tabelle verstehen sich als Richtwerte in Anlehnung an vergangene Gerichtsurteile. Wie hoch bei einem Heizungsausfall die Mietminderung ausfällt, ist immer individuell zu bestimmen.
Wichtig zu wissen:
Handeln Sie nicht ohne rechtliche Unterstützung, wenn die Heizung in Ihrer Mietwohnung ausgefallen ist. Fundierte Tipps für individuelle Situationen bekommen Sie unter anderem von den Experten des örtlichen Mieterschutzbundes.
Miete wegen der ausgefallenen Heizung kürzen: Das Vorgehen
Ist die Heizungsanlage ausgefallen, sollten Sie als Mieter zunächst die häufigsten Ursachen prüfen. Dabei geht es zum Beispiel darum, alle Thermostate voll aufzudrehen oder zu schauen, ob die Heizung tatsächlich eingeschaltet ist. Auch eine Kontrolle der Stromversorgung hilft, die Ursache eines Heizungsausfalls schnell einzugrenzen. Denn: Die meisten Heizungsanlagen funktionieren heute nur, wenn Strom fließt. Nach einem Ausfall müssen sie dann unter Umständen neu gestartet werden. Lassen sich keine offensichtlichen Probleme feststellen, gehen Sie wie folgt vor:
- Kontakt aufnehmen: Kontaktieren Sie den Vermieter oder die Hausverwaltung und informieren über das vorliegende Problem. Dokumentieren Sie die Kommunikation schriftlich (Post, E-Mail etc.), um eventuellen Streitigkeiten von vornherein aus dem Weg zu gehen.
- Antwort abwarten: Warten Sie auf eine Antwort des Vermieters bzw. der Hausverwaltung und erstellen ein Schadensprotokoll. Notieren Sie dabei Einstellwerte und Raumtemperaturen mehrmals täglich.
- Schaden behoben: Reagieren Vermieter und Hausverwalter zügig und lassen den Schaden innerhalb von ein bis zwei Tagen in Ordnung bringen, müssen Sie nichts weiter unternehmen. In diesem Fall haben Sie in der Regel keinen Anspruch auf Mietminderung wegen Heizungsausfall.
- Mietminderung bei Heizungsausfall: Reagieren Vermieter oder Hausverwalter nicht innerhalb von zwei bis drei Tagen, können Sie häufig Mietkürzungen vornehmen. Um individuell richtig vorzugehen, empfehlen wir Ihnen dabei die Unterstützung durch einen Fachanwalt oder einen Experten des örtlichen Mieterschutzbundes.
- Heizung reparieren lassen: Außerdem haben Sie das Recht, die Heizung selbst reparieren zu lassen, wenn Vermieter und Hausverwalter nicht reagieren. Die anfallenden Kosten können Sie den Ansprechpartnern dann in der Regel in Rechnung stellen.
Unser Tipp:
Vor allem als Mieter einer Wohnung oder eines Hauses mit eigener Heizung sollten Sie schon vor einem Heizungsnotfall mit Ihrem Vermieter oder Hausverwalter über das richtige Vorgehen sprechen. In der Regel haben diese einen Fachhandwerker, den Sie im Notfall direkt kontaktieren können.
Die Mietminderung wegen Heizungsausfall richtig berechnen
Ist die Mietkürzung wegen einer defekten Heizung gerechtfertigt und sie sind sich über die Höhe im Klaren? Dann geht es darum, die Mietminderung richtig zu berechnen. Wichtig zu wissen ist dabei, dass sich nur die Tage berücksichtigen lassen, an denen die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht gegeben war. Gehen Sie wie folgt vor:
- Miete berechnen: Addieren Sie im ersten Schritt die Nebenkosten zur Kaltmiete, um die Warmmiete zu berechnen (800 Kaltmiete + 200 Euro Nebenkosten = 1.000 Euro Warmmiete)
- Mietminderung berechnen: Ermitteln Sie nun, um welchen Betrag Sie die Miete kürzen können (Mietminderung: 10 % ⇒ 10/100 × 1.000 Euro = 100 Euro Mietminderung wegen Heizungsausfall)
- Anspruch berechnen: Dividieren Sie nun die Mietminderung durch die Anzahl der Tage des entsprechenden Monats. Multiplizieren Sie das Ergebnis dann mit der Anzahl von Tagen, an denen die Wohnung kalt war (Schadensdauer: 10 Tage ⇒ 100 Euro / 31 Tage x 10 Tage = 32,26 Euro)
- Höhe der Miete berechnen: Im letzten Schritt ziehen Sie den Kürzungsbetrag von der Warmmiete an Ihren Vermieter oder Hausverwalter ab, um die zu zahlende Miethöhe zu ermitteln (1.000 Euro – 32,26 Euro = 967,74 Euro)
Im beschriebenen Fall können Sie die Miete durch den Heizungsausfall um 32,26 Euro kürzen. Daraus ergibt sich eine Miethöhe von 967,74 Euro.
Wichtig zu wissen:
Wir empfehlen, die Mietkürzung nicht selbst vorzunehmen. Orientieren Sie sich an unserer Tabelle zur Mietminderung wegen Heizungsausfall und holen Sie sich den Rat von einem Fachanwalt oder einem Mieterschutzbund ein.
Abhilfe: Mobile Heizung mieten und Ausfälle überbrücken
Gerade in der aktuellen Zeit kann es vorkommen, dass selbst kleinste Reparaturen mit langen Wartezeiten einhergehen, da Handwerker oder Ersatzteile nicht lieferbar sind. In solch einer Situation ist es aber keine Option, die Heizung einfach auszulassen. Vielmehr müssen sich Vermieter oder Hausverwalter um eine ersatzweise Wärmeversorgung kümmern. Am einfachsten funktioniert das mit Heizlüftern, die in Summe allerdings viel Strom verbrauchen und das hausinterne Leitungsnetz überfordern können.
Mobile Heizzentrale mieten und Heizungsausfall schnell beseitigen
Besser geeignet sind mobile Heizzentralen. Diese lassen sich im oder vor dem Haus aufstellen und an die bestehende Wärmeverteilung anschließen. Die Anlagen überbrücken dabei den eigentlichen Wärmeerzeuger und versorgen Häuser oder Wohnungen wie gewohnt mit thermischer Energie. Dazu erhitzen mobile Heizzentralen Heizungswasser, das anschließend durch Rohrleitungen und Heizflächen im Haus strömt. Da Lieferung und Installation je nach Verfügbarkeit häufig schon in wenigen Stunden möglich sind, ist der Heizungsausfall schnell überbrückt. Wohnungen kühlen nicht aus und für eine Mietminderung fehlt der fundierte Rechtsanspruch.
Ist die eigentliche Heizung ausgetauscht oder repariert, bauen Monteure die mobile Heizzentrale zum Mieten einfach wieder ab. Sie schalten die konventionelle Wärmeversorgung ein und alles ist wie zuvor.
Das Besondere dabei:
Da Vermieter eine mobile Heizung mieten, zahlen sie grundsätzlich nur einen geringen Preis. Denn Kosten fallen nur für die Zeit an, in der sie die Ersatzheizung tatsächlich benötigen.
Verschiedene Arten der mobilen Heizzentrale stehen zur Verfügung
Welche mobile Heizung zum Einsatz kommt, hängt vom Gebäude und der benötigten Leistung ab. Für kleinere Einheiten gibt es dabei kompakte Elektroheizkessel. Diese sind auf einer Sackkarre montiert und sehr einfach zu transportieren. Ist der Leistungsbedarf höher, kommen in der Regel Anhängerheizungen zum Einsatz. Diese bestehen aus Kofferanhängern mit vollausgestatteter Zentralheizung für Heizöl, Gas oder Pellets. Genügen diese nicht, bietet sich das Mieten einer Containerheizung an. Hier befindet sich die Heiztechnik in einem Frachtcontainer, von dem aus sie bis bis zu 2 Megawatt Leistung bereitstellen kann.
Übrigens:
Einen detaillierten Überblick über Arten, Leistungsbereiche, Brennstoffe und Voraussetzungen zum Einsatz einer mobilen Heizung bei Heizungsausfall geben wir im Beitrag „Mobile Heizung mieten“.
Kosten der Mietheizung mit Versicherung und Förderung senken
Überbrückt eine mobile Heizzentrale den Heizungsausfall, ist eine Mietminderung nicht gerechtfertigt, wodurch Zahlungsausfälle ausbleiben. Die anfallenden Kosten sind dennoch zu stemmen – und das in der Regel vom Vermieter. In einigen Fällen kann sich dieser jedoch auf eine Versicherung berufen, um die Kosten für Reparatur und Mietheizung abzufedern. Der Fall ist das dann, wenn zum Beispiel ein Hochwasser, ein Blitzeinschlag oder ein Rohrbruch zum Ausfall der Heizung geführt hat. Denn dann übernimmt die Gebäude- und Elementarschadenversicherung zumindest einen Teil der angefallenen Ausgaben.
Unser Tipp:
Sprechen Sie vor einem Schaden mit dem Anbieter Ihrer Gebäudeversicherung. Fragen Sie, ob die entsprechenden Schäden abgedeckt sind und erweitern den Vertrag, sollte das nicht der Fall sein. Auf diese Weise reduzieren Sie Ihre Kosten, wenn es zu einem Schaden kommt und Reparaturen nötig sind.
Heizungstausch mit Förderung der provisorischen Heiztechnik
Ist die Heizung ohnehin defekt, bietet sich oft ein Systemwechsel an. Interessant ist dabei die Installation einer Wärmepumpe oder einer Holzheizung, wenn der Anschluss an ein Nah- oder Fernwärmenetz nicht zur Auswahl steht.
Das Besondere dabei: Entscheiden Sie sich für eine geförderte Heizung auf Basis erneuerbarer Energien, können Sie die Kosten der mobilen Heizzentrale im Rahmen der Umfeldmaßnahmen mit fördern lassen. Seit Januar 2024 bekommen Sie dabei Zuschüsse in Höhe von mindestens 30 Prozent, die einen Großteil der anfallenden Kosten abdecken.
FAQ: Die häufigsten Fragen zu Mietminderung und Heizung
Darf ich bei einem Heizungsausfall die Miete kürzen?
Das ist nach § 536 BEG möglich, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Wie hoch die Mietminderung bei Heizungsausfall ist, hängt von der individuellen Situation ab. Meist liegt sie bei 5 bis 20 Prozent. Ist die Heizung längere Zeit gänzlich ausgefallen, kann auch eine Mietkürzung um 70 bis 100 Prozent gerechtfertigt sein.
Wann ist die Mietminderung bei Heizungsausfall möglich?
Die Gebrauchstauglichkeit ist eingeschränkt, wenn die Mindesttemperaturen trotz eingeschalteter Heizung nicht mehr erreicht werden. In der Heizperiode von Oktober bis April liegt die Grenztemperatur dabei in der Regel bei 18 bis 20 Grad Celsius. Im Sommer sollte es an mehreren aufeinander folgenden Tagen nicht zu Temperaturen von unter 16 bis 18 Grad Celsius kommen.
Gibt es auch eine Mietminderung, wenn kein Warmwasser da ist?
Ja. Ist eine zentrale Warmwasserbereitung vorhanden, muss diese funktionieren und kontinuierlich 40 bis 50 Grad Celsius warmes Wasser liefern. Lässt sich das nicht gewährleisten, dürfen Mieter eine Mietminderung wegen Warmwasser vornehmen. Üblich ist eine Kürzung um etwa 5 bis 10 Prozent.
Wie gehe ich vor, wenn ich eine Mietkürzung wegen der Heizung anstrebe?
Zunächst informieren Sie Ihren Vermieter oder Hausverwalter. Kümmern sich die Ansprechpartner sofort und lösen oder überbrücken das Problem, besteht kein Grund zur Mietminderung, da der Heizungsausfall nicht andauert. Lösen Vermieter oder Hausverwalter das Problem nicht innerhalb von zwei bis drei Tagen, empfehlen wir, die Mietminderung wegen eines Defekts an der Heizung rechtssicher zusammen mit einem Fachexperten (Anwalt oder Mieterschutzbund) vorzunehmen.
Wie kann ich einen Heizungsausfall als Vermieter oder Hausverwalter verhindern?
Vorbeugend helfen regelmäßige Wartungsarbeiten dabei, Schäden frühzeitig zu erkennen oder gar nicht erst entstehen zu lassen. Ist die Anlage dennoch ausgefallen, überbrücken Sie längere Warte- oder Lieferzeiten mit einer mobilen Heizung zum Mieten. Diese ist häufig in wenigen Stunden geliefert und in Betrieb genommen. Verfügbar sind dabei Anlagen in jeder beliebigen Leistung, um kleine Gebäude genauso beheizen zu können, wie Quartiere, Wohnanlagen oder Wärmenetze.
Bekomme ich Geld von der Versicherung, wenn ich eine mobile Heizung miete?
Das hängt von der Schadensursache ab. Bei Hochwasser, Wasserschaden, Blitzschlag oder Sturmschaden kommt die Gebäudeversicherung für die Kosten auf, wenn die entsprechenden Sachverhalte abgesichert sind (Elementarschadenversicherung). Tauschen Sie die alte Heizung durch eine neue Umweltheizung, erhalten Sie mindestens 30 Prozent Förderung, die Sie auch für die Kosten der provisorischen Heiztechnik nutzen können.
